Nya regler för avskrivning enligt K3 för bostadsrättsföreningar – detta gäller från 2026.
Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 får bostadsrättsföreningar inte längre tillämpa K2-regelverket. Enligt beslut från Bokföringsnämnden den 16 juni 2025 ska alla bostadsrättsföreningar i stället redovisa enligt K3. Det innebär betydande förändringar – särskilt vad gäller hur tillgångar, såsom byggnader, skrivs av i bokföringen.
Varför bostadsrättsföreningar inte längre får använda K2
BFN har beslutat att justera tillämpningsområdet för K2 (BFNAR 2016:10) som en del av en större översyn av K-regelverken. K2 är framtaget för företag med enklare redovisningsförhållanden. Eftersom bostadsrättsföreningar i praktiken ofta hanterar komplexa redovisningsfrågor, anses de inte längre uppfylla kraven för att använda K2, även om de är små till sin storlek. Det innebär att alla bostadsrättsföreningar, oavsett storlek, måste tillämpa K3 (BFNAR 2012:1).
Avskrivningar enligt K3 – så fungerar det
Med K3 införs krav på att avskrivning ska spegla tillgångens verkliga värdeminskning över tid. För byggnader innebär det att:
- Indelning i komponenter: En byggnad måste delas upp i olika komponenter – t.ex. stomme (40–100 års livslängd), tak (20–40 år), installationer (10–25 år), ytskikt etc. K3 kräver alltså att föreningen har god överblick byggnadskomponenternas beräknade livslängder. Det innebär ofta behov av teknisk expertis för att göra korrekta bedömningar.
- Individuella avskrivningsplaner: Varje komponent får en separat avskrivningsplan baserad på dess bedömda nyttjandeperiod. Det skiljer sig från K2, där hela byggnaden kunde skrivas av som en enhet.
- Löpande översyn: Om komponenter byts ut eller moderniseras (exempelvis vid stambyte eller takrenovering) justeras bokföringen och avskrivningen.
Praktiskt exempel
Om en bostadsrättsförening har genomfört en takomläggning för 2 miljoner kronor år 2026 och den nya takkomponenten bedöms ha en livslängd på 30 år, ska avskrivningen enligt K3 ske med cirka 66 667 kronor per år. Detta sker parallellt med avskrivning av andra komponenter, som stomme, ventilation etc.
När börjar de nya reglerna för komponentavskrivning enligt K3 gälla?
K3 ska tillämpas från räkenskapsår som inleds efter 31 december 2025. För de flesta innebär det från 1 januari 2026.
Vad behöver bostadsrättsföreningar göra nu?
- Gör en komponentuppdelning av byggnaden. Det kan kräva teknisk expertis..
- Se över avskrivningsplanerna. Uppdatera rutinerna för att hantera olika avskrivningsperioder.
- Säkerställ att alla är införstådda med vad förändringen innebär – både administrativt och ekonomiskt.
Vill ni ha hjälp med komponentavskrivning enligt K3 för er fastighet?
PHMs ekonomiska förvaltare kan hjälpa er. Välkomna att kontakta oss med er förfrågan.
