Hur justerar man lokalhyresavtal där hyran stått stilla?
För många lokalhyresavtal, särskilt äldre eller avseende mindre lokaler, saknas det bestämmelser om hur hyran ska justeras över tid. Det är inte ovanligt att avtalet varken innehåller en indexklausul eller en fast procentsats för årlig hyreshöjning. Konsekvensen blir att hyran, med åren och i takt med inflationen, kan hamna långt ifrån marknadsmässig nivå.
Frivilliga hyreshöjningar och tvingande åtgärder
Om avtalet saknar mekanismer för årlig höjning kan hyresvärden försöka förhandla fram en frivillig hyreshöjning med hyresgästen. I praktiken är det dock ofta svårt att nå en överenskommelse.
Det enda verktyg som ger möjlighet att ensidigt förändra villkoren är att säga upp hyresavtalet till villkorsändring. Det innebär att hyresvärden i uppsägningen anger de villkor som ska gälla framåt, inklusive en ny hyra. En sådan uppsägning kan göras först till utgången av pågående avtalsperiod och måste ske med i avtalet angiven uppsägningstid. Uppsägningen får verkan först när den delgetts hyresgästen.
Formkrav för uppsägningar
Det finns strikta formkrav för hur uppsägningar ska utformas och regler för hur delgivning ska ske. Om någon detalj brister blir uppsägningen ogiltig. Har avtalet exempelvis en löptid på tre år i taget kan det innebära att hyresvärden får vänta tre år till nästa möjlighet att säga upp till villkorsändring. Det är därför centralt att processen hanteras korrekt.
Begränsningar
- Ingen retroaktiv höjning: Det är inte möjligt att i efterhand kräva högre hyra för tidigare år, även om avtalet saknat klausul om årlig justering.
- Endast framåt: Däremot kan man i uppsägningen kräva både en ny hyra och att hyran framöver ska höjas årligen.
Indexklausul eller procentuell höjning
Det finns två vanliga metoder för framtida hyresjustering:
- Indexklausul – hyran följer utvecklingen i ett index, vanligen konsumentprisindex. För att ett hyresavtal ska få innehålla indexklausul krävs att det löper på minst tre år i taget.
- Procentuell höjning – hyran justeras årligen med en förutbestämd procentsats. Detta alternativ kan användas även vid kortare avtal.
Marknadshyror och lågkonjunktur
I lågkonjunktur blir frågan om marknadsmässig hyra särskilt aktuell. Det är då viktigt att bedöma om hyrorna ligger på en nivå som motsvarar marknaden. En utredning av marknadshyra kan dock ta tid och innebära kostnader, och är inte alltid motiverad när det gäller mindre hyresbelopp.
Praktiska tidsfrister
- Uppsägningstid: För lokalhyresavtal gäller normalt minst nio månaders uppsägningstid, men avtalet kan ange en längre period.
- Planering: För att hinna hantera uppsägningen i tid behöver hyresvärden planera god framförhållning, ofta flera månader innan sista möjliga dag för delgivning.
- December: Eftersom många lokalhyresavtal sägs upp vid årsskiftet är december en särskilt belastad period för delgivningsmän. Det kan därför vara svårt att få hjälp med nya uppdrag under just den månaden.
En jurist med erfarenhet av lokalhyresrätt kan ge vägledning kring vilka åtgärder som är lämpliga, se till att formkraven uppfylls och hantera kontakter kring delgivning.
Kund hos en PHM-partner? Då finns hjälp att få via PHM Juridik.
För dig som är kund hos en PHM-partner finns juristerna på PHM Juridik tillhands. För att få hjälp av dem tar du kontakt via din förvaltare.
